限跌令蔓延三四线元平销售叫苦“实在卖不动”

时间:2022-08-05  点击次数:   

  房地产行业当前严重分化,一线城市严格限涨,二三线和低线城市严控“限跌”,背后反映的是城市间迥异的供需态势。

  又一个城市加入楼市“限跌”的行列。7月4日,广东中山在《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》中要求,新房售价申报3个月后可申报调价,每次调降幅度不超上次售价的5%。

  据不完全统计,这是自去年8月湖南岳阳首次发布“限跌令”后,第24个跟进的城市。其中,2021年内有惠州、昆明、张家口等23个城市,今年则有福建平潭和广东中山。除昆明、沈阳、天津为二线城市外,稳楼市、防止房价过快下跌的城市主要为三四线城市。

  财经作家叶檀认为,房地产行业当前严重分化,一方面一线城市严格限涨,另一方面二三线和低线城市严控“限跌”,背后反映的是城市间迥异的供需态势。

  中山是珠江口西岸都市圈城市之一,东隔伶仃洋与深圳相望,因此成为承接深圳楼市外溢需求的热门城市之一。

  2015年2017年,中山的房价从5000元/平方米涨至13000元/平方米,火炬区等临深热门区域的房价更是超过了15000元/平方米。不过,2017年后中山房价基本徘徊不前。

  据中介在社交平台发布的短视频显示,今年售价下降最多的TOP10楼盘中,降幅均超5000元/平方米。位于中山三乡镇的雅居乐万象郡居榜单第一名,单价从最高时的1.3万元/平方米降至6000元8000元/平方米。

  房天下信息显示,该楼盘2014年12月首次开盘,开盘价约5500元/平方米,2016年8月起单价突破万元,联排别墅甚至高达2.4万元/平方米,普通户型在2018年中达到峰值1.35万元/平方米,目前均价约8500元/平方米,较5月份下跌了1000元/平方米。安居客数据显示,与翠亨区、火炬区等房价远高于中山市均价的区域不同,三乡镇房价自去年年底开始下跌,与全市均价的差距也从不到3000元扩大到超5000元。

  而除了像岳阳、中山这样明确发布限跌文件之外,不少城市通过召开座谈会、强制停售等方式限制房企大幅降价。

  6月底,因以补贴形式低于备案价销售,涉嫌变相返本销售、严重扰乱市场秩序,位于山东淄博张店区的凤凰星著项目被暂停办理预售许可证、合同网签、拨付预售预售监管资金。网传消息称,降价楼盘的价格区间在6300元-6900元/平方米,而备案价几乎都在9000元/平方米以上,降价幅度约为25%-30%。

  时代财经以购房者身份电话联系了该楼盘售楼处,销售顾问称,“能销售,但不能办理网签;正在解决,应该问题不大。”至于优惠,该销售顾问表示,大户型一直没有特殊价格,小户型(112平方米左右)此前有优惠、现在基本取消,目前均价为7000元-8000元/平方米。

  但限跌令挡不住房价的下跌。以岳阳为例,国家统计局发布的2022年5月房价数据显示,岳阳一手房环比下跌0.5%、同比下跌5.9%。而从2021年6月以来,除2021年11月环比上涨0.3%外,岳阳一手房价格下跌了11个月 ,同比跌幅更是不断扩大。

  除了房价下跌,高库存也困扰着三四线城市。深圳中原研究中心数据显示,5月份惠州一手房去化周期升至42.3个月,中山去化周期虽有所下降,仍高达29.7个月。

  不过,对房企而言,一方面市场需求减少,库存高企,需要通过降价的手段促进销售,另一方面限价令却压制住房企的市场化举措,令房企陷入两难。郑州某房企营销人员郑华(化名)对时代财经称,“因为实在卖不动。商品房本来就有涨有跌,个人认为还是应该交给市场,不降价肯定比较难卖。”

  对于市场困境,广东省地产商会曾于6月向相关部门提出关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议。其中提到,企业拟在三四线等较低能级的城市积极去化库存、以价换量,争取现金回笼,但不少地方政府的“限价令”既限涨价又限降价,令企业无法根据市场实际情况降价促销,无法通过快速销售以回款自救,形成了进退两难的不利局面。

  限制房价过快下降的城市有一个共同特征,即房价在过去六七年间曾出现猛涨。不仅是临深城市惠州、中山,最近发布限跌令的福建福州市平潭综合实验区也一度房价高企,均价超过万元、部分项目甚至冲破2万元/平方米,从去年才开始降至万元左右。

  房价的上涨也带动了地价的上涨,因此有业内人士认为,限制房价下跌有其合理性。“不同开发商的降价底线不同,拿地比较早或者拿了大面积地块的,因为地价比较低、可以推出力度很大的促销政策,但大多数开发商跟不起。如果房价明显下跌,对这两年拿地尤其是拿了高价地的房企来说不太公平,也会影响当地的营商环境。”

  但面临销售和资金回笼压力的房企,开始在降价、购房补贴等措施之外,开启小麦、大蒜、西瓜换房、买房送猪等花式促销,如建业地产位于河南民权县、杞县的两个项目推出了小麦、大蒜换房。

  不止是低线城市,南京、广州也出现水果换房的楼盘。新城控股在南京的新城云漾滨江项目推出“西瓜换房,最高抵10万元”活动,以10元一斤的价格收购西瓜,充抵房款。

  位于广州增城区的帝景中央则推出荔枝换房活动,最高可抵房5万元,其中,桂味、糯米糍等高品级荔枝收购价为40元/斤,其他品种荔枝30元/斤,均高于目前市场价十数元。

  增城区是广州的住宅供应大户。据克尔瑞数据,广州超过30个楼盘于“6.18”当天举行促销活动,其中增城区仅朱村一个版块就有5个项目让利促销,保利、华润置地等央企也参与其中,总价降幅高达四五十万元。

  不过,无论是降价还是限跌,均让购房者有所顾虑。郑华对时代财经表示,出发点是为了不让房价下跌过快,想给购房者信心,但购房者反而会有疑问并因此选择继续观望,“出台政策是不是因为房价下降得太快了?以后会不会更便宜?”

  信心的恢复还是要靠市场回暖。郑华称,7月以来郑州市场明显有回暖了,但也出现了两级分化,即改善型好卖,刚需楼盘难卖。

  最终票面利率调整幅度以公司于2022年8月12日披露的关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告为准

  债券期限为期限5年,附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权

  集团正在积极与潜在投资者讨论有关资本重组的事宜,作为实施债务重组的一部分。